Верховний Суд вказав на безумовне правило початку перебігу строку договору оренди землі

20 Квітня, 2024 в 09:23

Сторони договору оренди землі не можуть урегулювати свої відносини у спосіб, який суперечить таким імперативним нормам, у тому числі на власний розсуд установити інші правила визначення моменту початку перебігу строку дії цього правочину або не зазначати дати його укладення

Оренда землі – засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Закон України «Про оренду землі» (зі змінами, внесеними Законом України від 5 грудня 2019 року № 340-IX, що набрав чинності 16 січня 2020 року), зокрема абз. 3 ч. 1 ст. 15 та друге речення ч. 1 ст. 19, імперативно встановлює, що дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину й саме із цієї дати починається перебіг строку його дії.

Тому сторони договору оренди землі не можуть урегулювати свої відносини у спосіб, який суперечить таким імперативним нормам, у тому числі на власний розсуд установити інші правила визначення моменту початку перебігу строку дії цього правочину або не зазначати дати його укладення. Умови договору оренди землі, що не відповідають указаним імперативним нормам, не змінюють визначеного в Законі України «Про оренду землі» моменту, з якого розпочинається перебіг строку дії договору оренди землі.

На цьому акцентувала Велика Палата Верховного Суду у Постанові ВП ВС від 6 березня 2024 року у справі № 902/1207/22 (провадження № 12-80гс23).

Відповідно до обставин справи, яка перебувала на розгляді Великої Палати ВС, 17 листопада 2020 року селищна рада й товариство уклали договір оренди, за умовами якого рада передала товариству земельну ділянку в платне користування на один рік. 24 травня 2021 року на підставі цього договору товариство зареєструвало за собою право оренди вказаної ділянки. 22 листопада 2021 року селищна рада ухвалила рішення щодо припинення дії договору у зв’язку із закінченням строку, на який його укладено, а також щодо поділу земельної ділянки.

На думку товариства, наведені рішення селищної ради спрямовані на односторонню відмову від виконання умов договору, строк дії якого не закінчився, а також на протиправне заволодіння нерухомим майном, яке входить до складу розташованого на земельній ділянці майнового комплексу, що належить товариству на праві власності, що стало підставою для звернення до суду, зокрема, про визнання незаконними і скасування рішень селищної ради та реєстраційних дій, вчинених після поділу спірної земельної ділянки.

Суд першої інстанції позовні вимоги задовольнив. Натомість суд апеляційної інстанції ухвалив нове рішення про відмову в задоволенні позову.

Скаржник посилався на те, що в п. 37 договору сторони домовилися, що він набирає чинності після підписання та державної реєстрації, а тому немає підстав вважати, що у сторін договору виникли права та обов’язки за цим правочином до його реєстрації.

Велика Палата ВС зауважила, що з 1 січня 2013 року набрав чинності Закон України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI, яким із тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання на державну реєстрацію правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» – статті 18 та 20 про обов’язковість державної реєстрації договорів оренди землі. Натомість закон передбачає проведення державної реєстрації права оренди, зокрема, на підставі укладеного в установленому порядку договору оренди землі.

Як зазначила ВП ВС, слід розмежовувати момент укладення договору оренди землі (це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання – для договорів із 1 січня 2013 року), з якого у його сторін виникають права та обов’язки в зобов’язальних правовідносинах, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов’язаний з моментом державної реєстрації такого права (третє речення ч. 1 ст. 19 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на час підписання договору).

Якщо момент укладення договору оренди землі (виникнення у його сторін прав та обов’язків у зобов’язальних правовідносинах) і реєстрація на підставі цього правочину права оренди землі (виникнення в орендаря речового права) не збігаються в часі, то в проміжку між укладенням договору й набуттям орендарем земельної ділянки шляхом реєстрації відповідного речового права договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов’язального характеру зобов’язально-правовими способами.

ВП ВС зазначила, що умови договору, щодо яких має бути досягнута згода, не повинні суперечити законодавчо визначеним умовам, за яких такий договір може бути укладений (ст. 6 ЦК України). Інакше правочин (його окремі умови), що не відповідає закону, не створює правових наслідків, на які він спрямовувався, оскільки застосування імперативної норми закону не може залежати від волі приватних осіб.

Абзац 3 ч. 1 ст. 15 та друге речення ч. 1 ст.19 Закону України «Про оренду землі» імперативно встановлюють, що дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину й саме із цієї дати починається перебіг строку його дії.

Тому сторони договору оренди землі не можуть урегулювати свої відносини у спосіб, який суперечить зазначеним імперативним нормам цього Закону (у редакції Закону № 340-IX), зокрема на власний розсуд установити інші правила визначення моменту початку перебігу строку дії цього правочину або не зазначати дати його укладення. Умови договору оренди землі, що не відповідають указаним імперативним нормам, не змінюють визначеного в Законі України «Про оренду землі» моменту, з якого розпочинається перебіг строку дії договору оренди землі.

Отже, викладена в п. 37 договору умова про набрання ним чинності після його державної реєстрації суперечить правилам обчислення строку дії договору оренди землі, імперативно встановленим другим реченням ч. 1 ст. 19 Закону України «Про оренду землі», а тому вказана умова не змінила визначений у цьому Законі момент, з якого розпочався перебіг строку дії договору.

Узявши до уваги те, що річний строк дії договору почався з дати його укладення (з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та підписання – 17 листопада 2020 року) і сплинув на час ухвалення спірних рішень селищної ради та вчинення на їх підставі відповідних реєстраційних дій, ВП ВС погодилася з висновком суду апеляційної інстанції про відсутність порушеного права товариства.

Раніше ми поінформували, що у співвідношенні із загальним законом (ч. 4 ст. 376 ЦК України) спеціальним законом є ЗК України, імперативна норма ч. 2 ст. 212 якого підлягає пріоритетному застосуванню до спірних правовідносин, пов’язаних із встановленням суб’єктного складу осіб, зобов’язаних повернути власнику землі самовільно зайняті земельні ділянки, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, а в іншій частині, не врегульованій ЗК України, можуть застосовуватися норми ЦК України, зокрема ст. 376 цього Кодексу.

Належними відповідачами за позовом власника землі про знесення самочинного будівництва є особи, які придбали об’єкт самочинного будівництва в забудовника та зареєстрували право власності на такий об’єкт.

На це вказав Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у Постанові  КГС ВС від 13 березня 2024 року у справі № 915/1439/21.

Зауважимо, з 24 лютого 2022 року, відповідно до Закону України “Про правовий режим воєнного стану”, в Україні введено режим воєнного стану!

Відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» від 24.03.2022 р. № 2145-IX визначено особливості регулювання земельних відносин на час дії воєнного стану, серед яких, зокрема:

  1. вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення: а) державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування; б) приватної власності;
  2. передача в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на строк до одного року земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності (крім тих, що перебувають у постійному користуванні осіб, які не належать до державних, комунальних підприємств, установ, організацій), а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, нерозподілених та невитребуваних земельних ділянок і земельних часток (паїв) здійснюється умовах, встанволених цим Законом:
  3. власники, користувачі земельних ділянок не несуть відповідальності за невиконання вимог щодо використання земель за цільовим призначенням, що полягає у невикористанні земельної ділянки;
  4. земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності можуть надаватися у користування лише для ведення товарного сільськогосподарського виробництва;
  5. безоплатна передача земель державної, комунальної власності у приватну власність, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою такої безоплатної передачі, розроблення такої документації забороняється;
  6. формування земельних ділянок, зазначених у підпункті “а” підпункту 1 цього пункту, крім тих, що передаються в оренду відповідно до підпункту 2 цього пункту, забороняється;
  7. земельні торги щодо прав оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності не проводяться;
  8. землекористувачі, які використовують земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності на праві постійного користування (крім державних, комунальних підприємств, установ, організацій), емфітевзису, можуть передавати такі земельні ділянки в оренду строком до одного року для ведення товарного сільськогосподарського виробництва;
  9. орендарі, суборендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення усіх форм власності можуть передавати на строк до одного року належне їм право оренди, суборенди іншій особі для використання земельної ділянки за цільовим призначенням.

Припинення або скасування воєнного стану в Україні або у відповідних окремих її місцевостях не є підставою для:

  • припинення дії, зміни договорів оренди, укладених відповідно до пункту 27 цього розділу, припинення прав оренди, які виникли на підставі таких договорів. Після припинення або скасування воєнного стану в Україні або у відповідних окремих її місцевостях такі договори не можуть бути поновлені, укладені на новий строк та продовжують діяти до закінчення строку, на який вони укладені;
  • припинення дії, зміни договорів оренди, суборенди земельних ділянок, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, поновлених відповідно до підпункту 1 пункту 27 цього розділу, припинення відповідних прав оренди, суборенди земельних ділянок, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту. Після припинення або скасування воєнного стану в Україні або у відповідних окремих її місцевостях такі договори продовжують діяти до закінчення строку, на який вони поновлені;
  • припинення дії договорів про передачу права землекористування та припинення права оренди, суборенди земельних ділянок, переданих на підставі таких договорів. Після припинення або скасування воєнного стану в Україні або у відповідних окремих її місцевостях такі договори не можуть бути поновлені, укладені на новий строк та продовжують діяти, а відповідне право оренди, суборенди земельної ділянки вважається переданим до закінчення строку, на який воно передано;
  • припинення існування як об’єктів цивільних прав земельних ділянок, сформованих відповідно до підпункту 2 пункту 27 цього розділу. Після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки, сформованої для передачі її в оренду відповідно до підпункту 2 пункту 27 цього розділу, така земельна ділянка припиняє своє існування як об’єкт цивільних прав. Забороняється формування інших земельних ділянок у межах земельної ділянки, сформованої відповідно до підпункту 2 пункту 27 цього розділу, до припинення її існування як об’єкта цивільних прав.

У місячний строк з дня припинення або скасування воєнного стану в Україні або у відповідних окремих її місцевостях книги реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану підлягають передачі до центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин (або визначеного ним територіального органу, державного підприємства, що належить до сфери його управління)”.