Реєстрація спеціального майнового права на майбутні об’єкти нерухомості: роз’яснення Мінцифри

В Україні триває реєстрація спеціальних майнових прав на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості — це обов’язково для всіх забудовників

Захистити інвесторів у нове житло від неблагонадійного забудовника та їхні права — основна мета Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».

Відповідно до його положень, замовник будівництва, який має намір продавати майбутні квартири, гаражні бокси, інші житлові та нежитлові приміщення або паркомісця, має обов’язково зареєструвати спеціальне майнове право на кожен із цих об’єктів як майбутній об’єкт нерухомості одночасно з реєстрацією спеціального майнового права на подільний об’єкт будівництва (в майбутньому багатоквартирний будинок) у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі — ДРРП). Додатково він повинен визначити майбутні об’єкти нерухомості, що включені до гарантійної частки (на сьогодні від 5/10% від площі усіх майбутніх об’єктів нерухомості). Продаж таких об’єктів, що включені до гарантійної частки, можливий лише за умови введення об’єкта будівництва в експлуатацію, що є додатковим стимулом для закінчення робіт щодо такого об’єкта.

Також забудовник має оприлюднити детальну інформацію про об’єкт будівництва та дані про себе.

Закон набрав чинності у 2022 році. Нині ж у ДРРП вже проведено першу повноцінну реєстрацію спеціального майнового права, що полягає у реєстрації такого права на усі майбутні об’єкти нерухомості та подільний об’єкт будівництва, складовою частиною якого вони є. Наразі такі права зареєстровано на 3 об’єкти будівництва. Усього ж розпочато створення документів, необхідних для реєстрації спеціального майнового права, на більш як 30 об’єктів будівництва.

Реєстрація спеціального майнового права можлива після створення визначених документів у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (ЄДЕССБ), серед яких — заява про державну реєстрацію спеціального майнового права.

Нині в Україні триває реєстрація спеціальних майнових прав на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості. Віднедавна це обов’язково для всіх забудовників. Це дає змогу захистити вклади інвесторів у нове житло, а також уникнути можливих шахрайських схем, інформує Міністерство цифрової трансформації.

Щоб оформити спеціальне майнове право у ДРРП, необхідно зареєструвати кожен майбутній об’єкт нерухомості як складову частину будинку в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (ЄДЕССБ). Для цього в системі потрібно:

• отримати технічні умови;
• отримати містобудівні умови та обмеження;
• внести завдання на проєктування;
• внести проєктну документацію з ідентифікаторами;
• внести експертний звіт;
• затвердити проєктну документацію;
• отримати документ, що дає право на виконання будівельних робіт;
• отримати рішення щодо адреси на кожну будівлю та складові частини.

Після цього необхідно створити документи щодо спеціального майнового права в ЄДЕССБ. Це відбувається в декілька етапів:

– Реєстрація договору про організацію та фінансування будівництва — для визначення частки девелопера та замовника будівництва на майбутні об’єкти.

– Реєстрація гарантійної частки – цей документ містить перелік майбутніх об’єктів нерухомості, майнові права на які обтяжуються до прийняття в експлуатацію будинку. Це необхідно для того, щоб гарантувати закінчення будівництва.

– Формування заяви про реєстрацію спеціального майнового права на майбутні об’єкти нерухомості – для її створення замовник має вказати:

• реєстраційний номер документа про визначення гарантійної частки та розподіл майбутніх прав;
• реєстраційний номер документа, що дає право на виконання будівельних робіт;
• реєстраційний номер рішення про присвоєння адреси об’єктам будівництва. Документ формується автоматично е-системою.

– Державна реєстрація спеціального майнового права у ДРРП – після підписання заяви замовник будівництва має звернутися до держреєстратора або нотаріуса, надати реєстраційний номер заяви та зареєструвати спеціальне майнове право.

Наразі на порталі ЄДЕССБ доступно 43 зареєстровані заяви від замовників будівництва. А користувачі системи вже розпочали створювати документи, необхідні для реєстрації спеціального майнового права, на понад 80 об’єктів будівництва.

Відомості про необхідні документи для реєстрації спеціального майнового права відкрито на публічному порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.

Зауважимо, переглянути відео з роз’ясненнями експертів можна YouTube-каналі ЄДЕССБ.

Функціонал реєстрації спеціального майнового права розроблений у тісній співпраці з Міністерством юстиції України. Цифровізація будівельних послуг реалізовується в співпраці Міністерства розвитку громад, територій та інфраструктури й Міністерством цифрової трансформації України за підтримки USAID / UK aid проєкту TAPAS Project/Прозорість та підзвітність у держуправлінні та послугах.

• Комітет з питань економічного розвитку поінформував про дію Закону щодо відшкодування зруйнованого і пошкодженого житла.
• Заяви на компенсацію за знищене житло зможуть подавати більше українців.
• Компенсація за пошкоджене чи знищене нерухоме майно громадянина, внаслідок збройної агресії РФ, не оподатковується.
• Право на призначення субсидії мають сім’ї, у яких розмір плати за житлово-комунальні послуги у межах норм споживання перевищує обсяг визначеного Кабінетом Міністрів України обов’язкового платежу. Розмір обов’язкового платежу визначається для кожного домогосподарства індивідуально в залежності від сукупного доходу.
• Електронна публічна послуга єВідновлення – це послуга щодо надання компенсації для відновлення окремих категорій об’єктів нерухомого майна, пошкоджених внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією РФ, надається на підставі заяви, поданої відповідно до вимог Порядку.