Алгоритми реєстрації спеціального майнового права на об’єкти незавершеного будівництва: роз’яснення

18 Січня, 2024 в 12:25

Спеціальне майнове право — різновид майнового права, яке полягає у володінні та розпорядженні об’єктом незавершеного будівництва, майбутнім об’єктом нерухомості

З 24 лютого 2022 року відповідно до Закону України «Про правовий режим воєнного стану» в Україні введено режим воєнного стану. Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно здійснюється з урахуванням особливостей, визначених постановою Кабінету Міністрів України від 06 березня 2022 року № 209 «Деякі питання державної реєстрації та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану».

У Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об’єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення, меліоративні мережі, складові частини меліоративної мережі. У Державному реєстрі прав також реєструються передбачені законом речові права та їх обтяження на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості.

Об’єкт незавершеного будівництва є об’єктом з особливим правовим статусом, оскільки має низку ознак, за якими він відрізняється від об’єктів нерухомого майна, що розташовані на земельній ділянці.

Законом України «Про іпотеку» визначено, що об’єктом незавершеного будівництва є об’єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства.

Майже аналогічні за своїм змістовним навантаженням визначення містяться у Національному стандарті № 2 «Оцінка нерухомого майна», затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 28.10.2004 № 1442, та наказі Фонду державного майна від 15.03.2006 № 461 «Про затвердження Класифікатора державного майна», відповідно до яких об’єктами незавершеного будівництва є, зокрема будівлі, споруди, які фактично не експлуатуються внаслідок того, що перебувають у недобудованому стані, включаючи законсервовані об’єкти.

Своєю чергою, Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» визначає механізм введення об’єктів незавершеного будівництва в цивільний оборот і захист прав інвестора (фізичної або юридичної особи, за якою в установленому законом порядку зареєстровано право на майбутній об’єкт нерухомості), тобто створення правових механізмів для гарантування державою речових прав на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості.

Об’єкт незавершеного будівництва може бути подільним або неподільним.

Подільний об’єкт незавершеного будівництва – об’єкт нерухомого майна, який буде споруджений у майбутньому (житловий будинок, будівля або споруда), щодо якого отримано право на виконання будівельних робіт і який не прийнято в експлуатацію, за умови, що у складі такого об’єкта є майбутні об’єкти нерухомості.

Неподільний об’єкт незавершеного будівництва – об’єкт нерухомого майна, який буде споруджений у майбутньому (житловий будинок, будівля або споруда), щодо якого отримано право на виконання будівельних робіт і який не прийнято в експлуатацію, за умови, що у складі такого об’єкта відсутні майбутні об’єкти нерухомості.

Майбутній об’єкт нерухомості – складова частина подільного об’єкта незавершеного будівництва, яка після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта стане самостійним об’єктом нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо).

Спеціальне майнове право – різновид речового права (але не право власності), яке має встановлене коло об’єктів, на яке воно поширюється:

  • неподільні об’єкти незавершеного будівництва;
  • подільні об’єкти незавершеного будівництва;
  • майбутні об’єкти нерухомості.

На спеціальне майнове право поширюються гарантії щодо захисту права власності (зокрема усунення перешкод у здійсненні спеціального майнового права; визнання спеціального майнового права у разі його невизнання, порушення, оспорювання; визнання права власності після прийняття в експлуатацію об’єкта).

Власник спеціального майнового права має право звертатися до суду щодо захисту свого права, зокрема з вимогою щодо:

1) закінчення будівництва об’єкта (зокрема об’єкта, складовою якого є майбутній об’єкт нерухомості) та прийняття його в експлуатацію.Не допускається прийняття судами рішень про добудову об’єкта, щодо якого відсутнє право на виконання будівельних робіт внаслідок його скасування чи анулювання, до відновлення такого права. У такому разі власник спеціального майнового права має право обрати інший спосіб захисту порушеного права;

2) визнання права власності на об’єкт, щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право, після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта.

Спеціальне майнове право виникає з моменту його державної реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Державна реєстрація спеціального майнового права здійснюється відповідно до Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” після отримання права на виконання будівельних робіт.

Первинна державна реєстрація спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва здійснюється за замовником будівництва.

Первинна державна реєстрація спеціального майнового права на майбутній об’єкт нерухомості здійснюється за замовником будівництва та/або девелопером будівництва відповідно до розподілу між ними майбутніх об’єктів нерухомості, визначеного договором щодо організації та фінансування будівництва об’єкта.

Забороняється державна реєстрація спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано право власності.

Об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості належить особі, за якою зареєстровано спеціальне майнове право на такий об’єкт. Такий об’єкт може належати одній або декільком особам (зокрема з визначенням часток кожної з таких осіб).

При переході спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості (крім першого продажу) або обтяження речових прав, зареєстрованого на користь покупця, який сплатив частково ціну за неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості, до правонабувача одночасно переходять права та обов’язки покупця за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) або договором про участь у фонді фінансування будівництва.

Такий правонабувач вважається покупцем/довірителем за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) або договором про участь у фонді фінансування будівництва.

Тепер, перед тим як зареєструвати таке право, забудовник має створити низку визначених документів у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (ЄДЕССБ), серед яких — заява про державну реєстрацію спеціального майнового права. Заяву отримує державний реєстратор в електронній формі шляхом взаємодії між ЄДЕССБ і ДРРП. Також забудовник має оприлюднити детальну інформацію про об’єкт будівництва та дані про себе.

Реєстрація спеціального майнового права є обов’язковою для тих, хто має намір продавати майбутні квартири, гаражні бокси, інші житлові та нежитлові приміщення або паркомісця. Наразі вже зареєстровано такі права на 3 об’єкти будівництва.

Кабінет Міністрів у червні 2023 року ухвалив постанову, якою запровадив порядок поширення дії Закону «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».

8 вересня 2022 року Президент підписав Закон «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», покликаний захистити права інвесторів у нове житло. Відповідний законопроєкт № 5091 Верховна Рада ухвалила 15 серпня 2022 року.

Водночас Міністерство юстиції нагадує, що продовжується державна реєстрація спеціальних майнових прав (СМП) на об’єкти незавершеного будівництва (ОНБ) та майбутні об’єкти нерухомості (МОН).

Зауважується, що це дасть змогу захистити вклади інвесторів у нове житло, уникнути можливих шахрайських схем і створити базу доброчесних забудовників.

Одним з основних кроків для цього є початкова реєстрація у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (ЄДЕССБ) кожного МОНу як складової частини будинку.

Початкова реєстрація можлива після внесення/створення/отримання визначених документів у ЄДЕССБ (основні кроки/документи):

  • отримання технічних умов;
  • отримання містобудівних умов та обмежень;
  • внесення завдання на проєктування;
  • внесення проєктної документації з ідентифікаторами;
  • внесення експертного звіту;
  • затвердження проєктної документації;
  • отримання документа, що дає право на виконання будівельних робіт;
  • отримання рішення щодо адреси на кожну будівлю та складові частини в разі подільності об’єкта.

Після створюються документи щодо спеціального майнового права, зокрема заява, якій присвоюється реєстраційний номер.

Водночас процедура створення документів у ЄДЕССБ містить декілька етапів:

  1. Реєстрація договору про організацію та фінансування будівництва (за наявності)- визначено частку девелопера та замовника будівництва на майбутні об’єкти. Далі підписання документів реєстрації гарантійної частки та заяви про реєстрацію СМП на МОН відбувається замовником і девелопером.
  2. Реєстрація гарантійної частки — документ створюється в ЄДЕССБ і містить перелік МОНів. У разі, коли МОН виступає як гарантійна частка, на нього буде зареєстровано відповідне обтяження. Сума площ таких об’єктів, що становлять гарантійну частку, має бути: 10 % у містах-мільйонниках і 5 % в інших населених пунктах.
  3. Формування заяви про реєстрацію СМП на МОН — для створення заяви замовник має вказати: реєстраційний номер документа про визначення гарантійної частки та розподіл майбутніх прав, реєстраційний номер документа, що дає право на виконання будівельних робіт, реєстраційний номер рішення про присвоєння адреси об’єктам будівництва. Документ формується автоматично е-системою.
  4. Державна реєстрація спеціального майнового права в ДРРП — після підписання заяви замовник будівництва може звернутися до державного реєстратора прав на нерухоме майно / нотаріуса для державної реєстрації СМП, надавши реєстраційний номер відповідної заяви.

Сьогодні на порталі ЄДЕССБ доступні 43 зареєстровані заяви від замовників будівництва, а користувачами е-Cистеми розпочато внесення відомостей і створення документів, необхідних для реєстрації спеціальних майнових прав більш ніж на 80 об’єктів будівництва.