Яку суму доходу вказує нотаріус у договорі купівлі-продажу нерухомості – пояснення податкової

14 Серпня, 2025 в 09:19

Сума доходу визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу

Фахівці податкової служби поінформували, яку суму доходу нотаріус має вказувати у графах 3 «Сума виплаченого доходу» та 3а «Сума нарахованого доходу» розділу І додатка 4ДФ до Податкового розрахунку при посвідченні договорів купівлі-продажу нерухомого майна між фізичними особами.

Який дохід враховується

Сума доходу визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче:

оціночної вартості об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення Єдиної бази даних звітів про оцінку; або
ринкової вартості, визначеної оцінювачем і зареєстрованої у Єдиній базі даних звітів про оцінку.

Ця норма стосується як готових об’єктів нерухомості, так і неподільних об’єктів незавершеного будівництва чи майбутніх об’єктів нерухомості.

Коли можна зменшити суму доходу

Відповідно до п. 172.2 ст. 172 ПКУ, дохід від продажу може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості, розташованого в Україні. Для цього фізична особа-продавець повинна:

подати податкову декларацію про майновий стан і доходи;
зазначити в ній усі доходи від продажу, міни чи іншого відчуження відповідних об’єктів за звітний рік;
надати копії документів, що підтверджують витрати на придбання.

Обов’язки нотаріуса

Нотаріус щомісяця подає до податкових органів інформацію про посвідчені договори купівлі-продажу чи міни між фізичними особами, зокрема:

ціну (вартість) договору;
суму сплаченого податку по кожному договору.

Ці дані зазначаються у Податковому розрахунку, форму і порядок заповнення якого затверджено наказом Мінфіну від 13.01.2015 № 4 (із змінами).

Якщо продавець скористався правом зменшити оподатковуваний дохід на суму витрат, він має задекларувати всі операції з продажу або міни нерухомості за рік, навіть якщо покупцем була юридична чи самозайнята особа. Податок на доходи фізичних осіб сплачується самостійно через банк або інші платіжні сервіси.

Додамо, під час здійснення операції купівлі-продажу нерухомості важливою передумовою є проведення комплексної перевірки юридичної чистоти нерухомості. Цей процес включає аналіз документів, що стосуються власності на нерухоме майно, а також виявлення будь-яких обтяжень, що можуть вплинути на правомірність та законність угоди.

Перевірка нерухомості перед купівлею дозволяє уникнути можливих правових проблем та ризиків у майбутньому, роз’яснюють у Мінюсті.

Основні аспекти перевірки нерухомості

Перевірка права власності на нерухомість є важливою передумовою укладення договору купівлі-продажу.
Перед укладенням договору купівлі-продажу нерухомості на вторинному ринку потрібно перевірити документи, які підтверджують право власності.

До документів, які підтверджують право власності належать:

нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни, спадковий договір;
свідоцтво про придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів (аукціонів);
свідоцтво про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах);
свідоцтво про право власності;
свідоцтво про право на спадщину;
свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя;
договір про поділ спадкового майна;
договір про припинення права на утримання за умови набуття права на нерухоме майно;
договір про припинення права на аліменти для дитини у зв’язку з передачею права власності на нерухоме майно;
договір про виділення частки в натурі (поділ);
іпотечний договір, договір про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо умовами таких договорів передбачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки;
рішення суду;
договір купівлі-продажу, зареєстрований на біржі, укладений відповідно до вимог законодавства тощо.

Водночас правочини щодо відчуження та застави майна, право власності на яке підлягає реєстрації, посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно в осіб, які його відчужують.

Підтвердження факту наявності в особи певних речових прав забезпечується шляхом використання Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а саме отримання відомостей з нього в режимі реального часу.

Інформація з Державного реєстру прав про зареєстровані речові права, обтяження речових прав містить актуальні на дату та час її надання відомості про зареєстровані речові права, обтяження речових прав, наявні в Державному реєстрі прав, а також відповідні відомості з його невіддільною архівної складової частини або відомості про відсутність зареєстрованих речових прав, обтяжень речових прав (Актуальна інформація).

За бажанням особи інформація з Державного реєстру прав про зареєстровані речові права, обтяження речових прав також може додатково містити відомості про набуття, зміну і припинення речових прав, обтяжень речових прав, а також про внесені зміни до відповідних відомостей Державного реєстру прав та його невід’ємної архівної складової частини у хронологічному порядку.

Для отримання інформації з Державного реєстру прав в паперовій формі (Актуальна та Деталізована інформація) необхідно звертатися до державного реєстратора прав на нерухоме майно, адміністратора центру надання адміністративних послуг або помічника нотаріуса, а в електронній формі (тільки Актуальна інформація) інформацію можливо отримати за допомогою Порталу Дія або порталу «Онлайн будинок юстиції».

У відомстві поінформували, що на офіційному вебсайті Мін’юсту розміщена відеоінструкція щодо отримання інформації з Державного реєстру прав.

Та акцентували, що систему державної реєстрації прав відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» запроваджено в Україні з 1 січня 2013 року.

До 1 січня 2013 року державна реєстрація права власності та інших речових прав на об’єкти нерухомого майна, що розташовані на земельних ділянках, проводилась, зокрема відповідно до Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 7 лютого 2002 року № 7/5, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 18 лютого 2002 року за № 157/6445 (втратило чинність), реєстраторами бюро технічної інвентаризації в Реєстрі прав власності на нерухоме майно та на паперових носіях (реєстрових книгах та реєстраційних справах), які досі зберігаються в БТІ.

До 1 січня 2013 року державна реєстрація права власності, права користування (сервітут) земельними ділянками, права постійного користування земельними ділянками, договорів оренди земельних ділянок; права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); права забудови земельної ділянки (суперфіцій) проводилася територіальними органами земельних ресурсів (абзац третій пункту 3 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 11 лютого 2010 року № 1878-VІ «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України»).

На сьогодні забезпечення проведення державної реєстрації прав, відповідно до частини першої статті 6, статті 10 Закону, належить до повноважень виконавчих органів сільських, селищних та міських рад, Київської, Севастопольської міських, районних, районних у містах Києві та Севастополі державних адміністрацій, нотаріусів.

Крім того, зауважили на необхідності передивитися, чи не було здійснено перепланування, чи не знесенні опорні стіни. Якщо так, то це має бути належним чином оформлено через дозвільні документи з видачею нового технічного паспорта.

Також варто перевірити відсутність боргу за комунальні послуги. Ця перевірка допоможе уникнути можливих проблем та забезпечить безпеку при укладанні угоди про купівлю нерухомості.

Аби бути впевненим, що квартира не є об’єктом судових суперечок і на неї не накладено арешт варто перевірити інформацію про неї та його власника за допомогою Єдиного державного реєстру судових рішень.

Державна податкова служба у Тернопільській області інформує, що згідно з пунктом 164.2.5 Податкового кодексу України до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податків включається дохід від надання майна в лізинг, оренду або суборенду, який визначений у порядку, встановленому пунктом 170.1 ПКУ.
Раніше ми пояснили, що власникам нерухомого майна нараховується податок, який встановлюються за рішенням сільської, селищної або міської ради залежно від місця розташування та типів нерухомості у розмірі, що не перевищує 1,5% розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року, за 1 кв. метр бази оподаткування. (п.266.5.1. Податкового кодексу України).
Також поінформували, що Головне управління Державної податкової служби у Чернівецькій області пояснило застосування пільги при сплаті податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за садовий та дачний будинки.
Реєстрація спеціального майнового права можлива після створення визначених документів у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (ЄДЕССБ), серед яких — заява про державну реєстрацію спеціального майнового права.
Заяви на компенсацію за знищене житло зможуть подавати більше українців.
Компенсація за пошкоджене чи знищене нерухоме майно громадянина, внаслідок збройної агресії РФ, не оподатковується.
У Головному управлінні ДПС у Чернівецькій області нагадали, як фізичні особи – співвласники житлової нерухомості, що перебуває у їх спільній сумісній власності, але не поділена в натурі, можуть повідомити контролюючий орган про визначеного за їх згодою платника податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки.