Питання розірвання договору найму (оренди) житла

Цивільне законодавство встановлює вичерпний перелік порушень наймача, які можуть бути підставою для звернення наймодавця до суду з вимогою дострокового розірвання договору найму житла

Договір найму — це домовленість двох сторін, за якою наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Договір найму (оренди) вважається укладеним з моменту передання укладення договору, за яким майно передається у тимчасове користування (реальний договір), або коли майно буде передане у тимчасове користування після укладення договору (консенсуальний договір).

Оренда житлового приміщення – клопітка справа. Під час оформлення договору оренди житла у сторін нерідко виникає питання, зокрема чи потрібно його нотаріально посвідчувати. Відповідно до законодавства, за договором найму (оренди) житла одна сторона – власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. Згідно з ч. 1 статті 811 Цивільного кодексу України, договір оренди житла укладається у письмовій формі. Водночас, як зазначено у ч. 4 статті 209 Цивільного кодексу, правочин на вимогу однієї зі сторін може бути завірений нотаріально. Така дія буде додатковим захистом для кожної зі сторін у разі виникнення спору.

Договір найму житла укладається на термін, встановлений договором. Якщо у договорі термін не вказаний, вважається, що він укладений на 5 років.

Бувають випадки, коли нотаріальне посвідчення є обов’язковим. Це стосується договору оренди житла з викупом (ч. 2 статті 811 Цивільного кодексу України). Така угода передбачає, що одна сторона – підприємство-орендодавець передає другій стороні – фізичній особі (особі-орендарю) житло за плату на довготривалий (до 30 років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендаря.

У договорі оренди житла мають бути прописані істотні умови, необхідні для такого роду договорів: предмет договору (будинок або квартира із зазначенням конкретної адреси), термін дії договору та оплата. Звичайно, бажано передбачити й інші умови, наприклад, вказати права та обов’язки сторін, порядок розірвання договору. В іншому випадку до неврегульованих сторонами нюансів договору будуть застосовуватися загальні положення Цивільного кодексу України.

Також варто пам’ятати, що орендна плата, отримана в результаті здачі житла в оренду, є доходом фізичної особи і підлягає оподаткуванню. Згідно зі статтею 170.1.5. Податкового кодексу України, якщо договір оренди житла нотаріально завіряється, нотаріус виступає податковим агентом і в день нотаріального завірення повинен направити відповідне повідомлення до податкової інспекції за податковою адресою платника податку (орендодавця).

За інформацією відділу з питань правового забезпечення апарату Львівської РДА, цивільним законодавством передбачено декілька підстав для розірвання договору найму (оренди) житла, а саме:

• за згодою сторін, якщо інше не передбачено договором;
• за рішенням суду;
• у разі односторонньої відмови від договору.

Коли договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду?

Договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі істотного порушення договору наймачем. Зазначимо, що істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої нею шкоди, друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Цивільне законодавство встановлює вичерпний перелік порушень наймача, які можуть бути підставою для звернення наймодавця до суду з вимогою дострокового розірвання договору найму житла.

Такими порушеннями можуть бути:

• невнесення наймачем плати за найм житла за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі – понад два рази;
• руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

Право односторонньої відмови від договору найму (оренди) житла належить  наймачеві. Розглянемо два випадки, коли він може скористатися таким правом.

По-перше, наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці.

По-друге, наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому.

Договір найму частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) може бути розірваний і на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім’ї. При цьому, наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці.

Зауважимо, З 24 лютого 2022 року, відповідно до Закону України «Про правовий режим воєнного стану», в Україні введено режим воєнного стану.

Відповідно до Закону України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану» розділ «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України доповнено пунктом 19 такого змісту: у період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану строки, визначені статтями 257-259, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк його дії.

• Набирає чинності Закон «Про адміністративну процедуру»: у Мін’юсті роз’яснили основні процедурні строки.
• Рада проголосувала законопроєкт про відповідальність за порушення комендантської години: визначено розмір штрафів.
• Законодавець визначає перелік місць, де забороняється куріння тютюнових виробів, а також електронних сигарет і кальянів.
• Закон про право на цивільну вогнепальну зброю регулюватиме, а не легалізуватиме обіг вогнепальної зброї – МВС.