Права та обов’язки орендаря: пояснення Мін’юст

Право передачі майна у оренду має власник речі або особа, якій належать майнові права. Орендодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору оренди

Оренда житла — не лише зручність, а й набір законних гарантій. Міністерство юстиції України роз’яснює права та обов’язки орендаря.

Орендар (наймач) — це фізична або юридична особа (суб’єкт господарювання, організація) яка бере у тимчасове користування нерухоме або рухоме майно. У договорі оренди це — сторона, якій передано майно в оренду за окрему плату у тимчасове користування, де друга сторона — орендодавець (власник, суб’єкт господарювання, організація), який передає в оренду майно для орендаря.

Згідно зі статтею 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона — власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

ЦК України встановлює низку прав і обов’язків сторін договору оренди приватного житла, які ніяким чином не можуть бути змінені ними в договірному порядку.

Згідно з частиною третьою статті 6 ЦК України сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов’язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Право на безпечне та комфортне проживання:

• право на безперешкодне користування житлом протягом строку дії договору найму (оренди);
• право користування майном, що обслуговує будинок;
• житлове приміщення, яке ви орендуєте, має бути придатним для постійного проживання у ньому;
• ніхто не має права втручатися у ваше особисте життя або заходити у житло без вашої згоди, окрім випадків, передбачених законом.

Право на укладення договору оренди:

• укладання договору оренди житлового приміщення є обов’язковим для захисту інтересів як орендаря так і орендодавця;
• договір оренди має бути укладений у письмовій формі;
• у договорі оренди слід чітко визначити: найменування сторін; характеристики житла; строк, на який укладається договір; розміри, порядок формування, спосіб, форма і строки внесення орендних платежів та умови їх перегляду; умови дострокового розірвання договору; порядок повернення коштів у разі дострокового розірвання або припинення договору; права та зобов’язання сторін; відповідальність сторін; інші важливі для сторін умови.

Право на проведення ремонту:

• поточний ремонт житла, переданого у найм, здійснює наймач, а капітальний – зобов’язаний здійснювати наймодавець, якщо інше не встановлено договором. Зауважимо, що не можна провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця;
• переобладнання житла, переданого у найм, якщо таке переобладнання істотно змінить умови володіння та/або користування житлом, не допускається без згоди наймача.

Право на захист від незаконного виселення:

• вас не можна виселити з житла без законних підстав, визначених у законодавстві;
• ви маєте право на судовий захист своїх прав у разі незаконного виселення.

Право на розірвання договору найму житла:

• право відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці або у строк передбачений у договорі;
• право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому;

Інші права:

• Орендар має право за згодою з особами, які проживають разом з ним, і з попереднім повідомленням орендодавця дозволити тимчасове проживання в помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом (тимчасових мешканців). Таке право надається законом орендарю, якщо договір укладений на строк від одного року.
• Орендар має право на вилучення зроблених ним поліпшень житла, якщо вони можуть бути відокремлені без пошкодження житла. Якщо поліпшення зроблено за згодою орендодавця, орендар має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок орендної плати. Орендар набуває право спільної з орендодавцем власності на нову річ, створену в результаті поліпшення житла, зробленого за згодою орендодавця. Якщо орендар без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди, він не має права на відшкодування їх вартості.
• Орендар має переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди житла на новий строк у разі спливу строку договору, за винятком випадку, коли договір укладений на строк до одного року.
• Орендар має переважне перед іншими особами право на придбання житла, яке було предметом договору оренди, у разі його продажу, за винятком випадку, коли договір укладений на строк до одного року.

У Мін’юсті закликали пам’ятати, попри те, що основні положення, що регулюють правовідносини за договором найму (оренди), встановлені у Цивільному кодексі України, в особливості у главах 58 та 59, договором найму (оренди) житла можуть визначатись інші положення, які не суперечать законодавству. Тож перед його укладенням слід ретельно ознайомитися з його змістом, за потреби узгодити відповідні корективи або доповнення.

Водночас без обов’язків не було б прав.

Тож нині визначено обов’язки орендаря:

• Перевірити належний стан житла.Якщо орендар у момент передання житла в його володіння не переконається в його належному стані, житло вважається таким, що передане в належному стані.
• Використовувати житло лише для проживання у ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані.
• Своєчасно вносити плату за оренду (найм) житла.
• Своєчасно та самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму (оренди).
• Попередити орендодавця про розірвання договору найму житла за три місяці або в інші строки встановлені договором.
• Не перешкоджати навмисно орендодавцю проводити перевірку житла.
• Повідомляти орендодавця про виявлені недоліки житлового приміщення.
• Орендар зобов’язаний усунути погіршення житла, які сталися з його вини. У разі неможливості відновлення житла орендодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків.
• Орендар несе відповідальність перед орендодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним.
• Здійснювати поточний ремонт житла, переданого у найм, якщо інше не становлено договором найму житла.
• Не провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди орендодавця.
• Договір найму може містити й інші обов’язки орендаря, наприклад, заборону на куріння, утримання домашніх тварин, умови проведення перевірки житла орендодавцем тощо.

Важливо ретельно вивчати договір найму житла перед його підписанням з кількох причин:

1. Захист ваших прав
2. Уникнення непорозумінь
3. Індивідуальний підхід
4. Додаткові гарантії
5. Юридична безпека

Розуміння своїх прав та обов’язків є невіддільною частиною свідомого суспільства.

У разі необхідності, перед підписанням договору проконсультуйтеся з юристом, який допоможе його зрозуміти та внести необхідні зміни. У відомстві закликали не соромитися ставити запитання орендодавцю щодо будь-яких незрозумілих пунктів договору, записувати всі домовленості з орендодавцем у письмовій формі, щоб уникнути розбіжностей у майбутньому.

Раніше ми пояснили, що договір найму — це домовленість двох сторін, за якою наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Договір найму (оренди) вважається укладеним з моменту передання укладення договору, за яким майно передається у тимчасове користування (реальний договір), або коли майно буде передане у тимчасове користування після укладення договору (консенсуальний договір).

• Набирає чинності Закон «Про адміністративну процедуру»: у Мін’юсті роз’яснили основні процедурні строки.
• Рада проголосувала законопроєкт про відповідальність за порушення комендантської години: визначено розмір штрафів.
• Законодавець визначає перелік місць, де забороняється куріння тютюнових виробів, а також електронних сигарет і кальянів.
• Закон про право на цивільну вогнепальну зброю регулюватиме, а не легалізуватиме обіг вогнепальної зброї – МВС.