Купівля-продаж нерухомості: документи, необхідні для реєстрації угоди

31 Березня, 2025 в 08:50

Нотаріус має право внести відповідні зміни у реєстр за наявності визначеного переліку документів

Договір купівлі-продажу нерухомості – угода, для реєстрації якої потрібна наявність не лише попиту й пропозиції, а ще й юридично вірно сформованого пакета документів.

Так, покупець та продавець повинні надати нотаріусу всі необхідні папери, щоб той без сумнівів вніс відповідні зміни у реєстр, нагадують фахівці Східного міжрегіонального управління Міністерства юстиції.

Відтак, щоб відчуження будинку або квартири пройшло успішно потрібно:

Документи, що підтверджують право власності на нерухоме майно.
Технічний паспорт на будинок/квартиру.
Звіт про оцінку майна або е-Довідка про оціночну вартість об’єкта нерухомості.
Довідка про зареєстрованих у відчужуваному будинку, квартирі, осіб.
Дозвіл органу опіки і піклування на укладення правочину (якщо малолітні, неповнолітні діти, недієздатні, обмежено дієздатні є власниками або мають право користування нерухомим майном).
Паспорти та реєстраційні номери облікової картки платника податків сторін договору, а також їх подружжя (якщо нерухоме майно придбавалося в шлюбі, та Покупець на момент придбання нерухомого майна перебуває у шлюбі); свідоцтво про укладення шлюбу, якщо вдова (вдівець) + свідоцтво про смерть.
Заява співвласника відчужуваної квартири, будинку про відмову від здійснення права переважної купівлі частки у спільній частковій власності (з позначенням ціни та інших умов, на яких продається об’єкт нерухомого майна). Необхідна у разі продажу частки відчужуваної квартири/житлового будинку. Справжність підпису на заяві учасника спільної часткової власності повинна бути засвідчена в нотаріальному порядку.
Якщо договір укладатиметься за довіреністю, необхідно надати таку довіреність, паспорт та реєстраційний номер облікової картки платника податків представника.
Довідка про правовий статус земельної ділянки, у випадку відчуження будинку, розташованого на земельній ділянці, яка перебуває в державній власності. Договір оренди такої земельної ділянки.

Якщо земельна ділянка перебуває у приватній власності, то відповідно до статей 120 Земельного кодексу України, 377 Цивільного кодексу України житловий будинок (нежитлова будівля (гараж), що стоїть окремо) необхідно відчужувати разом із земельною ділянкою, на якій він розміщений.

Додамо, під час здійснення операції купівлі-продажу нерухомості важливою передумовою є проведення комплексної перевірки юридичної чистоти нерухомості. Цей процес включає аналіз документів, що стосуються власності на нерухоме майно, а також виявлення будь-яких обтяжень, що можуть вплинути на правомірність та законність угоди.

Перевірка нерухомості перед купівлею дозволяє уникнути можливих правових проблем та ризиків у майбутньому, роз’яснюють у Мінюсті.

Основні аспекти перевірки нерухомості

Перевірка права власності на нерухомість є важливою передумовою укладення договору купівлі-продажу.
Перед укладенням договору купівлі-продажу нерухомості на вторинному ринку потрібно перевірити документи, які підтверджують право власності.

До документів, які підтверджують право власності належать:

нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни, спадковий договір;
свідоцтво про придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів (аукціонів);
свідоцтво про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах);
свідоцтво про право власності;
свідоцтво про право на спадщину;
свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя;
договір про поділ спадкового майна;
договір про припинення права на утримання за умови набуття права на нерухоме майно;
договір про припинення права на аліменти для дитини у зв’язку з передачею права власності на нерухоме майно;
договір про виділення частки в натурі (поділ);
іпотечний договір, договір про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо умовами таких договорів передбачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки;
рішення суду;
договір купівлі-продажу, зареєстрований на біржі, укладений відповідно до вимог законодавства тощо.

Водночас правочини щодо відчуження та застави майна, право власності на яке підлягає реєстрації, посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно в осіб, які його відчужують.

Підтвердження факту наявності в особи певних речових прав забезпечується шляхом використання Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а саме отримання відомостей з нього в режимі реального часу.

Інформація з Державного реєстру прав про зареєстровані речові права, обтяження речових прав містить актуальні на дату та час її надання відомості про зареєстровані речові права, обтяження речових прав, наявні в Державному реєстрі прав, а також відповідні відомості з його невіддільною архівної складової частини або відомості про відсутність зареєстрованих речових прав, обтяжень речових прав (Актуальна інформація).

За бажанням особи інформація з Державного реєстру прав про зареєстровані речові права, обтяження речових прав також може додатково містити відомості про набуття, зміну і припинення речових прав, обтяжень речових прав, а також про внесені зміни до відповідних відомостей Державного реєстру прав та його невід’ємної архівної складової частини у хронологічному порядку.

Для отримання інформації з Державного реєстру прав в паперовій формі (Актуальна та Деталізована інформація) необхідно звертатися до державного реєстратора прав на нерухоме майно, адміністратора центру надання адміністративних послуг або помічника нотаріуса, а в електронній формі (тільки Актуальна інформація) інформацію можливо отримати за допомогою Порталу Дія або порталу «Онлайн будинок юстиції».

У відомстві поінформували, що на офіційному вебсайті Мін’юсту розміщена відеоінструкція щодо отримання інформації з Державного реєстру прав.

Та акцентували, що систему державної реєстрації прав відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» запроваджено в Україні з 1 січня 2013 року.

До 1 січня 2013 року державна реєстрація права власності та інших речових прав на об’єкти нерухомого майна, що розташовані на земельних ділянках, проводилась, зокрема відповідно до Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 7 лютого 2002 року № 7/5, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 18 лютого 2002 року за № 157/6445 (втратило чинність), реєстраторами бюро технічної інвентаризації в Реєстрі прав власності на нерухоме майно та на паперових носіях (реєстрових книгах та реєстраційних справах), які досі зберігаються в БТІ.

До 1 січня 2013 року державна реєстрація права власності, права користування (сервітут) земельними ділянками, права постійного користування земельними ділянками, договорів оренди земельних ділянок; права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); права забудови земельної ділянки (суперфіцій) проводилася територіальними органами земельних ресурсів (абзац третій пункту 3 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 11 лютого 2010 року № 1878-VІ «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України»).

На сьогодні забезпечення проведення державної реєстрації прав, відповідно до частини першої статті 6, статті 10 Закону, належить до повноважень виконавчих органів сільських, селищних та міських рад, Київської, Севастопольської міських, районних, районних у містах Києві та Севастополі державних адміністрацій, нотаріусів.

Крім того, зауважили на необхідності передивитися, чи не було здійснено перепланування, чи не знесенні опорні стіни. Якщо так, то це має бути належним чином оформлено через дозвільні документи з видачею нового технічного паспорта.

Також варто перевірити відсутність боргу за комунальні послуги. Ця перевірка допоможе уникнути можливих проблем та забезпечить безпеку при укладанні угоди про купівлю нерухомості.

Аби бути впевненим, що квартира не є об’єктом судових суперечок і на неї не накладено арешт варто перевірити інформацію про неї та його власника за допомогою Єдиного державного реєстру судових рішень.

Державна податкова служба у Тернопільській області інформує, що згідно з пунктом 164.2.5 Податкового кодексу України до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податків включається дохід від надання майна в лізинг, оренду або суборенду, який визначений у порядку, встановленому пунктом 170.1 ПКУ.
Раніше ми пояснили, що власникам нерухомого майна нараховується податок, який встановлюються за рішенням сільської, селищної або міської ради залежно від місця розташування та типів нерухомості у розмірі, що не перевищує 1,5% розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року, за 1 кв. метр бази оподаткування. (п.266.5.1. Податкового кодексу України).
Також поінформували, що Головне управління Державної податкової служби у Чернівецькій області пояснило застосування пільги при сплаті податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за садовий та дачний будинки.
Реєстрація спеціального майнового права можлива після створення визначених документів у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (ЄДЕССБ), серед яких — заява про державну реєстрацію спеціального майнового права.
Заяви на компенсацію за знищене житло зможуть подавати більше українців.
Компенсація за пошкоджене чи знищене нерухоме майно громадянина, внаслідок збройної агресії РФ, не оподатковується.
У Головному управлінні ДПС у Чернівецькій області нагадали, як фізичні особи – співвласники житлової нерухомості, що перебуває у їх спільній сумісній власності, але не поділена в натурі, можуть повідомити контролюючий орган про визначеного за їх згодою платника податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки.