Житло стане безпечнішим і дорожчим: що принесе закон про обов’язкові укриття в новобудовах

Президент Володимир Зеленський підписав закон № 4778-IX, який вносить численні зміни правил цивільного захисту та містобудування, об’єднаних ключовою центральною тезою – логіка життя у війні зберігатиметься впродовж довгих років і вимагатиме відповідної адаптації від суспільства і держави.

Закон № 4778-IX вносить зміни до низки нормативно-правових актів, насамперед до Кодексу цивільного захисту України та Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності». Вводиться нове поняття «центр безпеки” – об’єкт інфраструктури, який об’єднує під одним дахом кілька екстрених служб (рятувальників, швидку, поліцію) для оперативного реагування в межах територіальної громади. Їх створення покладається на органи місцевого самоврядування.

Відтепер проєктна документація на будівництво обов’язково має містити розділ щодо інженерно-технічних заходів цивільного захисту. Він передбачає обов’язкове будівництво захисних споруд або споруд подвійного призначення для об’єктів із середніми (СС3) та значними (СС3) наслідками, де постійно перебуватимуть понад 50 осіб або періодично понад 100 осіб – багатоквартирні будинки, гуртожитки, готелі, заклади освіти та охорони здоров’я, вокзали, аеропорти, громадські будівлі тощо. Вимагається, щоб такі укриття були інклюзивними – тобто забезпечували безперешкодний доступ для маломобільних осіб.

Також запроваджується поняття “захищений простір”. Це спеціально спроєктоване приміщення всередині будівлі, конструкції якого розраховані на зменшення непрямої дії звичайних засобів ураження. Такі “кімнати безпеки” у квартирах чи на поверхах житлових будинків не належатимуть до офіційного фонду захисних споруд і призначені виключно для захисту власників або користувачів конкретної будівлі. Однак, рішення щодо облаштування таких приміщень віддано на розсуд замовника будівництва.

Що це означає для ринку житла

Якщо коротко і так, як задумано законодавцем – то зміну підходів до проєктування житла і здорожчання процесу будівництва і введення в експлуатацію. Адже використовувати як укриття приміщення, яке проєктувалось і будувалось як паркінг (не призначений для тривалого перебування великої кількості людей), це не те саме, що будувати укриття, яке більшу частину часу використовується як паркінг, але має відповідний запас міцності конструкцій (тобто потрібен дорожчий бетон, армування тощо), вентиляцію, запасні виходи, відповідне водо- і електропостачання.

Також це вимагає залучення профільних фахівців ще на етапі проєктування і ускладнює введення об’єкта в експлуатацію – що своєю чергою означає збільшення виробничого циклу забудовника, а все разом вже тягне за собою подальше збільшення вартості квадратного метра, за різними оцінками – до 15%. 

Оскільки вартість житла і без нововведень значно зросла за роки повномасштабної війни, то, враховуючи зменшення реальних доходів населення, може виникнути ситуація, в якій перешкодою для появи захищеного житла стане не технічна чи бюрократична складність будівництва, а неплатоспроможність значної частини потенційних покупців.

Щоправда, всі перелічені зміни стосуватимуться лише тих об’єктів, дозволи на будівництво яких будуть видані після набрання законом № 4778-ІХ чинності, що відбудеться у вересні цього року. Ті ж об’єкти, що вже будуються, чи почнуть будуватись за дозволами, виданими до набрання законом чинності, можуть бути здані без урахування його вимог.

Це означає, що ймовірно в наступні 6 місяців забудовники намагатимуться отримати якомога більше дозволів “на перспективу”, а реальні роботи розпочнуть тоді, коли це дозволятиме безпекова та економічна ситуація в Україні.

Відтак, ринок нерухомості остаточно фрагментується – на старий фонд, значна частина якого або доживає свій експлуатаційний ресурс, або його значною мірою втратила через війну, на будинки перехідного періоду, приміщення в яких були придбані вже в період високих цін, але позбавлені переваг нових будівель, і на нові, умовно безпечні будинки, вартість квадратного метра в яких буде відчутно вищою.

Також варто враховувати, що хоча крок в бік посилення вимог до безпечності житла є правильним рішенням, яке може врятувати не один десяток життів у майбутньому, реальна ефективність змін залежатиме від того, наскільки ретельно буде здійснюватись контроль за їхнім дотриманням. Інакше виникне класичний “театр безпеки”.