З 1 січня 2024 року запрацює земельний ринок для юридичних осіб

17 Грудня, 2023 в 12:24

Вже з 1 січня 2024 року набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть також юридичні особи

Ринок землі в Україні — сукупність суспільних відносин щодо відчуження та набуття земельних ділянок. У процесі їх ринкового обігу відбувається конкурентна зміна землевласників або землекористувачів.

Фактично, весь період незалежності України триває земельна реформа, що за часом є рекордним терміном (земельна реформа в Мексиці тривала 23 роки). Водночас від створення ефективного ринку сільськогосподарських земель в Україні залежить динаміка розвитку АПК, земельних відносин та національної економіки загалом.

1 липня 2021 року набрав чинності Закон України від 31 березня 2020 року № 552-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення», відповідно до якого:

  • з 1 липня 2021 року по 31 грудня 2023 року обіг земель сільськогосподарського призначення відбувався між громадянами України. Максимальний розмір – 100 га на людину.
  • з 1 січня 2024 року поряд з фізичними особами землю зможуть купувати також юридичні особи, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади, територіальні громади та держава. Водночас максимальний розмір придбаної землі може становити 10 тис. га.

Ухвалений Закон прямо не регулює питання процедури купівлі-продажу землі, однак, містить три істотні нововведення до звичайної процедури купівлі-продажу земельної ділянки, зокрема що включає нотаріальне посвідчення договору про купівлю-продаж з внесенням даних про нового власника в кадастр.

У Мінагрополітики зазначили, що змін до другого етапу земельної реформи не буде. З 1 січня запрацює земельний ринок для юридичних осіб, як і планувалось, зазначив міністр аграрної політики та продовольства Микола Сольський під час конференції УКАБ «Ведення агробізнесу в Україні», яка відбулась у Києві.

Починаючи з 1 січня 2024 року набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть також юридичні особи, зі встановленими винятками. Загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності особи не може перевищувати десяти тисяч гектарів. Також дозволяється продаж державної землі. Тоді як з 2030 року планується скасування мінімальної ціна продажу виділених в натурі (на місцевості) земельних часток (паїв).

З нового року у нас новий етап земельної реформи. Жодних змін ми не плануємо. Це означає, що з нового року землю можуть купувати юридичні особи, – акцентував Сольський.

Наголошується, що повномасштабна війна спонукає навпаки пришвидшувати реформи, а не сповільнювати.

Маємо рухатись в сторону лібералізації, а не жорсткого регулювання. Тому що війна – це причина навпаки рухатись швидше з реформами. В першу чергу ми маємо самі дбати про себе. Бізнес сентиментами не керується. У нас мають бути зручні правила, не гірші ніж в країнах, де готові вкладати гроші, – пояснив міністр.

Україні вдалося організувати морський коридор, який нині успішно працює для експорту зокрема аграрної продукції.

Участь у конференції також взяв заступник міністра Маркіян Дмитрасевич. Він зауважив, що українське аграрне законодавство зараз проходить важливий етап адаптації до європейських норм. І бізнесу також  варто ретельно готуватись до конкуренції на європейському ринку. Зазначивши, що для українського аграрного сектору членство в ЄС – це багато можливостей, а також певні виклики. Він наголосив на необхідності вже враховувати норми ЄС у плануванні діяльності аграрних підприємств.

Варто зауважити, що заборона (мораторій) на продаж та відчуження сільськогосподарських земель (пункти 14-15 розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу України в попередній редакції) означав, що власники землі не можуть вільно розпоряджатися нею, а практично єдиним способом передачі землі іншим особам є укладання договору про оренду. Заявлена причина заборони — відсутність в Україні інфраструктури для запровадження ринку купівлі та продажу сільськогосподарської землі.

Під дію мораторію підпадали 96 % сільськогосподарських земель, водночас 68 % (27,7 млн га) у власності селян — власників паїв. Загалом це 66 % території України.

Чому виступають проти зняття заборони

  • Деякі ринку побоюються, що землювикуплятимуть за безцінь. Приклад — наслідки приватизації 1990-х.
  • Після відкриття ринку землю скуплять іноземці.
  • Скасування мораторію вигідне великим землевласникам.
  • Ринок запроваджувати потрібно, але після ретельної підготовки процедури «запуску». Крім необхідних законів, називають побудову справедливої судової та правоохоронної систем, організацію дешевого кредитування фермерів.
  • Під час провадження в ЄСПЛ Уряд стверджував, що мораторій є необхідним для уникнення таких ключових ризиків: зубожіння сільського населення; надмірної концентрації землі в руках заможних осіб або ворожих сил; припинення її обробки.
  • Для багатьох українців земля не є товаром.

Аргументи прихильників ринку

  • Створення ринку землі ніяк не вплине на права власності громадян, зокрема селян-пайовиків. Приблизно 1,5 мільйона з них померли за час довготривалої земельної реформи, так і не скориставшись своєю власністю, а 0,5 млн з них не мали спадкоємців. Оформлення спадщини коштує більше, ніж прибуток від оренди цієї землі.
  • Заборона розпоряджатися своєю власністю — ознака недемократичної держави.
  • За підрахунками аналітиків проєкту «Підтримка реформ у сільському господарстві та земельних відносинах в Україні», нині власники землі отримують від неї в 12 разів менше, ніж могли б. Вартість оренди могла б сягати 455 доларів за гектар замість нинішніх 37, якби діяв ринок. Щороку в державі переукладається понад мільйон договорів оренди. Якби мораторій був скасований, то протягом року переваги ринку відчув би мільйон власників паїв.
  • Інвестиції в український ринок землі створять робочі місця, виробництво. Відсутність цивілізованого ринку землі є головним маркером для інвестора.
  • Продаж земельної ділянки залежить від бажання продавця. Він же зможе обирати покупця і домовлятися про вигідну ціну.
  • Держава не є ефективним власником і менеджером земель: у середньому в розрахунку на 1 га державні аграрні підприємства генерують менше від приватних підприємств доданої вартості на $106, чистого прибутку — на $55, виручки — на $218. Виходом може бути приватизація державних підприємств та земель, для чого потрібно запустити ринок.
  • Мораторій не дозволяє фермерським господарствам та великим аграрним виробникам купувати землю, а отже, позбавляє їх можливості займатися довгостроковим фінансовим плануванням бізнесу. Земля таких фермерів не є активом, який можна використовувати для залучення банківського фінансування на розвиток справи, купівлю пального та добрив, будівництво сховищ для зберігання продукції. Мораторій обмежує доступ фермерів до фінансових ресурсів та уповільнює економічне зростання.
  • Місцеві громади та державний бюджет, за оцінками Центру економічних стратегій, недоотримують близько ₴2,8 млрд податкових надходжень щороку через відсутність легального оформлення угод з фактичного продажу землі.
  • Результатом дії мораторію, що продукує правову невизначеність, є рейдерські захоплення земель.

22 травня 2018 року Європейський суд з прав людини оприлюднив рішення у справі «Зеленчук і Цицюра проти України». Суд визнав земельний мораторій порушенням права людини розпоряджатися своєю власністю, гарантованого статтею 1 Протоколу до Європейської конвенції про захист прав людини, а також статтею 41 Конституції України, за відсутності дієвого ринку землі сільськогосподарського призначення.

Заявники — звичайні власники паїв Софія Степанівна Зеленчук і Віктор Антонович Цицюра — скаржились, що постійні пролонгації мораторію зробили його «фактично безстроковим», а відповідне законодавство — непередбачуваним. Раніше Суд вже дорікав українським органам влади за нездатність врегулювати ті чи інші відносини протягом певного часу та усунути юридичну невизначеність.

Разом з тим, Уряд не навів жодних причин, чому тимчасову повну заборону продажу землі слід вважати єдиним належним заходом для досягнення бажаних соціальних та економічних цілей, чи вони дійсно розглядали інші заходи їх досягнення, окрім повної заборони, або оцінювали пропорційність повної заборони переслідуваним цілям.

Суд дійшов висновку, що на заявників як на фізичних осіб було покладено тягар нездатності органів влади дотриматися встановлених ними самими цілей та кінцевих строків, і цей тягар є надмірним.

З огляду на зазначені міркування та ненадання Урядом достатніх аргументів для обґрунтування заходів, застосованих до землі заявників, Суд доходить висновку, що держава-відповідач вийшла за межі своєї широкої свободи розсуду у цій сфері та не забезпечила справедливого балансу між загальним інтересом суспільства та майновими правами заявників.

Суд одноголосно постановив, що було порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, та присудив заявникам по 3000 євро як компенсації судових та інших витрат. Щобільше, суд також закликав Україну забезпечити справедливий баланс між інтересами власників сільськогосподарської землі, з одного боку, та загальними інтересами громади, з іншого боку; проте це не означає, що необмежений ринок землі має бути запроваджено негайно. Якщо Україна необґрунтовано затягуватиме вжиття таких заходів, для Суду відкриється можливість присуджувати майбутнім заявникам ще й відшкодування моральної шкоди.

Рішення набуло статусу остаточного 22 серпня 2018 року.

У 2019 році президент Володимир Зеленський дав доручення ухвалити до 1 грудня законопроєкт про ринок земель сільськогосподарського призначення та скасувати мораторій.

Уряд планував запустити ринок землі з 1 жовтня 2020 року тільки для резидентів України (зокрема юридичних осіб з власниками-іноземцями), водночас малим фермерам планувалось частково компенсувати процентну ставку за кредитами, щоб вони могли конкурувати за купівлю землі з великими агрохолдингами. Також передбачалось скасування права постійного користування землею, ліквідацію більшості функцій Держгеокадастру, скорочення корупціогенних адміністративних процедур, радикальне обмеження права безоплатної приватизації земель.

Текст чотиристорінкового урядового законопроєкту, що з’явився 20 вересня, уточнював, що пріоритетне право купівлі землі матимуть орендарі. Українці з правом постійного користування, правом успадкованого володіння ділянками матимуть право на їх викуп із розстрочкою платежу до 5 років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок без проведення земельних торгів.

В одному з десяти альтернативних законопроєктів, поданому до Верховної Ради 10 жовтня 2019 року, додавалося, що до 2024 року не допускається набуття права власності на земельні ділянки юридичними особами, бенефіціарним власником (контролером) яких є іноземці, особи без громадянства, іноземні юридичні особи та держави. Цей законопроєкт прийняли у першому читанні 240 голосами 13 листопада 2019 року.

Відкриття ринку сільськогосподарських земель підтримали Світовий банк, ЄБРР та Євросоюз, проте напередодні ключового голосування Україною прокотилися протести аграріїв проти запропонованої моделі ринку.

При підготовці основного законопроєкту до другого читання, до нього внесли суттєві правки, що істотно скоротили наповнення реформи. На тлі погіршення економічної ситуації та у зв’язку з нагальною необхідністю отримання допомоги від МВФ, закон прийнятий в другому читанні та в цілому в ніч 30 на 31 березня 2020 року. Він набрав чинності з 1 липня 2021 року.

Протягом березня-квітня 2022 року ринок не діяв, оскільки влада обмежила доступ до бази даних про право власності на землю. У травні 2022 уряд видав тимчасове положення про реєстр власності на землю, і ринок землі поволі запрацював. Через війну кількість угод зменшилася вдвічі, приблизно до 5000 на місяць, середній розмір угоди — до 2 га.

Так, резюмуємо, що з набранням чинності нового Закону:

  1. покупець перевіряється на предмет можливості придбання ним землі в певних розмірах. Процедура проведення перевірки здійснюється відповідно до Порядку здійснення перевірки відповідності набувача або власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним статтею 130 Земельного кодексу України, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від від 16 червня 2021 № 637;
  2. купівля можлива тільки в безготівковій формі. Для цього покупцеві потрібно відкрити рахунок у банку;
  3. повинні бути документально підтверджені джерела походження коштів для купівлі землі.

Набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть:

  • громадяни України;
  • юридичні особи України, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади;
  • територіальні громади;
  • держава.

Іноземцям, особам без громадянства та юридичним особам заборонено набувати частки у статутному (складеному) капіталі, акції, паї, членство у юридичних особах (крім як у статутному (складеному) капіталі банків), які є власниками земель сільськогосподарського призначення.

Набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення юридичними особами, створеними і зареєстрованими за законодавством України, учасниками (засновниками) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, які не є громадянами України, може здійснюватися з дня та за умови схвалення такого рішення на референдумі.

За будь-яких умов, зокрема у разі схвалення на референдумі рішення, забороняється набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення:

  1. юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, які не є громадянами України, – на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, земельні ділянки сільськогосподарського призначення, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), які розташовані ближче 50 кілометрів від державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить по морю);
  2. юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;
  3. особами, які належать або належали до терористичних організацій;
  4. юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є іноземні держави;
  5. юридичними особами, в яких неможливо встановити кінцевого бенефіціарного власника;
  6. юридичними особами, кінцеві бенефіціарні власники яких зареєстровані в офшорних зонах, віднесених до переліку офшорних зон, затвердженого Кабінетом Міністрів України;
  7. фізичними та юридичними особами, стосовно яких та/або стосовно учасників (акціонерів, членів) або кінцевих бенефіціарних власників яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України «Про санкції» у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок, а також пов’язаними з ними особами;
  8. юридичними особами, створеними за законодавством України, що перебувають під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених Міжнародною групою з протидії відмиванню брудних грошей (FATF) до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.
  9. банками, однак їм дозволено бути власниками земельних ділянок у межах стягнення застави. Такі ділянки банк має продати на торгах упродовж двох рокі.

До 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку.

Оцінку буде проводити Держгеокадастр, що міститиме аналіз грунтів за різними параметрами: склад, кліматичні умови, розміщення. Створять відкриту базу даних з усією інформацією щодо нормативної грошової оцінки земель у різних регіонах. Розрахунки провадимуться в безготівковій формі.

Не допускається набуття права власності на земельні ділянки за відплатними договорами у разі відсутності у набувача права власності документів, які підтверджують джерела походження коштів або інших активів, внаслідок яких набувається таке право.

Необхідно сплатити податок на доходи фізичних осіб за ставкою 5% від ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, та військовий збір у розмірі 1,5%, до того ж ще до моменту нотаріального посвідчення договору відчуження земельної ділянки. Базовою розрахунковою величиною для оподаткування буде зазначена в договорі купівлі-продажу ціна, яка не може бути нижчою за оціночну вартість землі, розрахованої уповноваженим органом.

  • Правила оформлення права власності на земельний пай в Україні.
  • З 1 грудня митне оформлення гуманітарної допомоги, а також товарів військового призначення та подвійного використання, що ввозяться як гуманітарна допомога, здійснюватиметься за новим порядком.
  • Вилучення земель природно-заповідного фонду з комунальної власності можливе виключно за погодженням з Верховною Радою —  позиція Верховного Суду.