Що рішення ЄСПЛ у справі “Баженов та інші проти Росії та України” означає для власників нерухомості на окупованих територіях
16 липня 2026 року Європейський суд з прав людини ухвалив рішення у справі “Баженов та інші проти Росії та України”. Справа стосується дачних ділянок під Севастополем, які українська влада передала у приватну власність у 2009-2010 роках. Після анексії Криму, у 2015–2017 роках, окупаційна влада на підставі рішень окупаційних же “судів” “повернула” ці ділянки в публічну власність Російської Федерації – без компенсації власникам. Формальним приводом стала нібито незаконна приватизація лісових земель, однак на практиці відбулась звичайна конфіскація майна у законних власників, як це відбувалось і на решті окупованих територій.
Це рішення ЄСПЛ є важливим не лише для громадян України, у яких відібрали майно у Криму, а й для власників нерухомості на територіях, окупованих після 24 лютого 2022 року – з одним принциповим застереженням, про яке нижче. Ключовий його висновок – якщо право власності на нерухоме майно виникло за українським законодавством, рішення окупаційного “суду” РФ його не припиняє. Формально, звісно ж, однак це дає підстави претендувати на компенсацію за незаконно відібране майно.
У своїх аргументах Суд спирається на рішення ЄСПЛ у справі “Україна проти Росії (щодо Криму)” від 25 червня 2024 року. Велика Палата Європейського суду тоді встановила, що повне застосування російського права в Криму суперечить принципам міжнародного гуманітарного права. Тому російське право в Криму не є “законом” у розумінні Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, а рішення окупаційних “судів”, засновані на ньому, не є “законними”. Окрім того, це означає порушення права на суд, адже за висновком ЄСПЛ, російські “суди” на окупованих територіях України, судами не є.
Справа “Баженов проти Росії та України” цікава тим, як російські окупаційні “суди” застосовували українське законодавство, щоб натягнути власну “сову на глобус”. Вони посилалися на нібито порушення Земельного кодексу України, але рішення ухвалювали на підставі Цивільного кодексу РФ. ЄСПЛ, очевидно, розцінив цей маневр суто як формальний привід для конфіскації.
Окрема іронія в тому, що окупаційні “суди” проігнорували навіть акти самої окупаційної адміністрації Севастополя, згідно з якими гарантувалось збереження права власності на нерухоме майно. Хоча з точки зору російського суду якраз ці акти і мали бути застосовані у подібних випадках – за умови, звісно, якби йшлося про правосуддя.
Власне, весь цей маневр був безглудим з самого початку – ЄСПЛ акцентував на тому, що заборона на конфіскацію приватної власності окупаційною владою, закріплена в статті 46 IV Гаазької конвенції 1907 року (Положення про закони і звичаї війни на суходолі), і не передбачає винятків. Тобто конфіскація є порушенням норм міжнародного права незалежно від того, чи дотримувались окупаційні “суди” українського законодавства і що там з цього приводу каже російське.
З практичного боку, ключовий висновок ЄСПЛ полягає у тому, що позбавлення власності на підставі недійсного акта є триваючою ситуацією, а не одномоментною подією. З цих причин Суд розглянув заяви одного із заявників, подані після завершення формального строку на звернення до ЄСПЛ (6 місяців після рішення найвищої національної інстанції – у цій конкретній справі такою був ВС РФ). За загальним правилом такі заяви не мали б приймати до розгляду, однак Суд фактично залишив опцію для інших власників нерухомого майна на окупованих Росією територіях України.
Ще одним важливим висновком Суду є те, що захисту підлягають і права осіб, які мають лише формальну підставу для набуття права власності (наприклад розпорядження ОДА про виділення ділянки), але не встигли зареєструвати право власності у передбаченому законом порядку (не стали власниками з точки зору українського права). Суд визнав, що таке розпорядження створює “легітимне очікування” на набуття майна у власність, і воно захищене Конвенцією. Цей аспект стосується більше українських органів влади, якщо виникне ідея про перегляд раніше ухвалених, але не виконаних рішень.
Вся описана вище конструкція є релевантною лише для осіб, які набули права власності на окупованих територіях згідно з українським законодавством. Ті, хто придбав, отримав чи в будь-який інший спосіб набув права власності на майно, розташоване на окупованих територіях України, згідно з законодавством РФ – не вважаються належними власниками і не можуть очікувати на аналогічний захист своїх прав. Простіше кажучи – придбання майна на окупованих територіях за російським законодавством, є нікчемним правочином, його формально не існує, а така власність зберігається в особи лише доки РФ фізично контролює ці території.
Одна з заявниць у цій же справі купила ділянку в Криму у 2015 році – за російським правом і зареєструвала право власності в російському реєстрі. ЄСПЛ ухвалив, що цей правочин суперечить статті 11 Закону “Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України”, ухваленого в 2014 році.
Цей закон визнає нікчемними правочини щодо нерухомості на окупованій території, укладені з порушенням українського законодавства. Російське право, як уже зазначав Суд, у цьому випадку не є “законом”, тож у таких осіб не має виникати вже згаданого “легітимного очікування” – на відміну від тих, хто отримав підставу для набуття права власності, передбачену законодавством України.
Важливо, що Суд одразу виключив можливість застосування до подібних правовідносин так званого “намібійського винятку” 1971 року. Його суть полягає у тому, що акти окупаційної (нелегітимної) влади визнаються, якщо їх ігнорування шкодить самим мешканцям окупованої території (наприклад реєстрація народження чи укладення шлюбу). ЄСПЛ наголосив, що виняток слід тлумачити вузько, і на купівлю майна він не поширюється.
Проте, якщо у вас виникла ідея продати комусь майно на окупованій території, а потім визнати цю угоду недійсною, зберігши і майно і гроші, то Суд “поламав” цю схему превентивно. Заявниці, яку російський окупаційний “суд” змусив повернути кошти за продану земельну ділянку, яку цей же “суд” згодом відібрав у покупця, ЄСПЛ частково відмовив у захисті, мотивуючи це тим, що запис у реєстрі сам по собі не створює майнового права, а власне неправомірне діяння не дає підстав для захисту порушеного права.
У її випадку ЄСПЛ вирішив, що кошти за земельну ділянку, які отримала заявниця, належать їй законно, тоді як рішення окупаційного “суду”, яке зобов’язує її повернути ці гроші – є нікчемним і порушує Конвенцію. А от ділянка їй все ж не належить – проте з огляду на її власне рішення про продаж, а не через рішення окупаційного “суду”.
Окремо варто зауважити, що ЄСПЛ проігнорував факт перереєстрації майна, набутого згідно з українським законодавством, за російськими правилами. Цей аспект ЄСПЛ не аналізував, тому його слід розглядати у контексті попередніх висновків – реальний захист дає законне набуття права власності за українським законодавством, тоді як рішення окупаційної влади чи правочини, вчинені на власний розсуд – не гарантують такого права.
Проблема, яку ЄСПЛ не може вирішити
Логіка рішення ЄСПЛ має універсальний характер хоч для Криму, хоч для Херсона, але Суд розглядає скарги проти Росії лише щодо подій, які відбулися до 16 вересня 2022 року, коли вона перестала бути стороною Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. Про анексію інших окупованих (і неокупованих) територій України (Донецької, Луганської, Запорізької та Херсонської областей) Росія оголосила 30 вересня 2022 року. Порушення прав власників майна на окупованих територіях після цієї дати, ЄСПЛ уже не розглядає.
Для цих випадків створено Реєстр збитків, заподіяних агресією Російської Федерації проти України. З червня 2025 року він приймає заяви в категорії A3.6 про втрату доступу або контролю над нерухомістю на окупованих територіях. Оцінювати їх і визначати наявність права та розмір компенсації буде Міжнародна комісія з розгляду претензій для України, яка поки існує лише у проєкті. Конвенцію про її створення підписали 16 грудня 2025 року. Для набрання чинності потрібно 25 ратифікацій, а станом на 24 вересня 2026 року Конвенцію ратифікували 9 держав. Компенсаційного фонду (необхідно хоча б 50% його розміру, які мають внести країни-учасниці) теж поки не існує.
Тому виникає двояка ситуація. З одного боку – ЄСПЛ є давно відпрацьованим механізмом з передбачуваною практикою. З іншого, Росія на рівні закону відмовилася виконувати рішення ЄСПЛ, які набули чинності після 15 березня 2022 року. Тому цінність рішення “Баженов та інші проти Росії та України” не в сумах компенсації (власникам конфіскованих ділянок ЄСПЛ присудив від 8 000 до 30 000 євро компенсації), а радше у підтвердженні факту чинності українського законодавства попри російську окупацію та анексію. І нікчемності російського.
З іншого боку – Реєстр збитків та Комісія з розгляду претензій можуть дати реальну компенсацію. Питання лише в тому, коли вони запрацюють і як швидко розглядатимуть заяви. Не виключено, що Комісія в той чи інший спосіб спиратиметься на практику ЄСПЛ, але до того часу власникам нерухомого майна на окупованих Росією територіях України варто зберігати правовстановлюючі документи та рішення, на підставі яких ці документи було отримано (або спробувати відновити їх з державного реєстру речових прав на нерухоме майно).
І звісно ж варто утриматись від придбання майна на цих територіях – ці правочини визнаються нікчемними і українським, і міжнародним правом, ви рано чи пізно втратите і гроші, і майно – зокрема через дії самих окупантів. Наприклад, Маріупольська міськрада повідомляла про квартиру, куплену й зареєстровану за російськими правилами, яку все одно внесли до списку “безхазяйного” житла.
У “Процесі” Кафки герой постає перед законом, до якого неможливо дістатися – він не може дізнатись ні причину арешту, ні змісту обвинувачення, не має можливості захищатись. Власники майна на окупованих територіях перебувають в дзеркальній ситуації – їхнє право власності зберігається як за українськими, так і за міжнародними нормами, право в них є, але можливості здійснювати це право – немає. Принаймні на сьогодні.