Нюанси оформлення попереднього договору купівлі-продажу: роз’яснення Мін’юсту

18 Грудня, 2023 в 11:54

Попередній договір зобов’язує сторони укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах

Визначення попереднього договору розкривається у Цивільному та Господарському кодексах України.

Згідно зі ст. 635 ЦКУ, попереднім є договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Тоді як ст. 182 ГКУ визначає, що за попереднім договором суб’єкт господарювання зобов’язується у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору, укласти основний господарський договір на умовах, передбачених попереднім договором.

Попередній договір створює для сторін одне основне зобов’язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах.

Водночас необхідно чітко прописувати, що попередній договір є саме таким, оскільки відповідно до ч. 4 ст. 635 ЦКУ договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором.

Стосовно строків (термінів) укладення основного договору ч. 1 ст. 635 ЦК встановлено, що законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Таке обмеження на разі встановлено тільки щодо суб’єктів господарювання (юридичні особи, фізичні особи – підприємці), які згідно з ч. 1 ст. 182 ГК зобов’язуються укласти основний господарський договір у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору.

У разі, якщо законом обмеження не визначено, то строки укладення основного договору, а також обмеження відносно даних строків, відповідно до наведеного, може бути погоджено за домовленістю сторін.

У попередньому договорі сторони мають зафіксувати умови основного договору або визначити порядок їх погодження при укладенні основного договору, за винятком випадків, коли такий порядок встановлений актами цивільного законодавства.

Згідно з положеннями 2 ч. 1 ст. 638 ЦКУ, істотними умовами договору є:

умови про предмет договору;
умови, визначені законом як істотні;
умови, що є необхідними для договорів даного виду;
усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.

Насамперед необхідно визначити предмет основного договору (характер і види робіт чи послуг, що будуть надаватися, майно, яке буде відчужуватися і т.д.).

Факультативними можуть бути умови:

Строк (термін) укладення основного договору. Також не зайве врегулювати порядок дій на випадок пропущення строків як з незалежних від сторін причин, так і за наявності вини однієї зі сторін.
Умова про підготовку документів для укладення основного договору (необхідно чітко визначити для кожної зі сторін повний перелік документів, які необхідно буде підготувати — ті, які підтверджують право власності на нерухомість, погодження другого з подружжя тощо).
Умова про порядок повідомлення сторонами одна одну про готовність укласти договір (встановити терміни повідомлень, порушення яких буде підставою для застосування санкцій, а також форму для повідомлень (наприклад, цінний лист з повідомленням на конкретну адресу тощо).
Умова про відповідальність сторін.
Умова про порядок внесення змін до попереднього договору.
Істотні умови основного договору.

За загальним правилом сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.

Стосовно до попередніх договорів, ч. 1 ст. 635 ЦКУ прямо встановлено, що попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, — у письмовій формі.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (ст. 657 ЦКУ).

Про необхідність нотаріального посвідчення угод про відчуження або заставу жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна наголошує і ст. 55 Закону України «Про нотаріат».

Позицію також поділяє і судова практика. Наприклад, рішення колегії суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 06 лютого 2008 року.

Про особливості оформлення попереднього договору купівлі-продажу майна у нотаріуса поінформували у південному міжрегіональному управлінні Міністерства юстиції.

Так, згідно з вимогами ст. 635 ЦКУ, попереднім є договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Правовий аналіз статті дає можливість зробити висновок, що відсутні будь-які обмеження щодо виду або предмета договору, який можуть зобов’язатися укласти сторони у майбутньому на підставі попереднього договору, тому така домовленість може бути досягнута сторонами щодо будь-яких договорів: про відчуження нерухомого чи рухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутніх об’єктів нерухомості, надання послуг, виконання робіт, надання майна в оренду тощо.

Відповідно до ст. 657 того ж ЦКУ, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Так, відповідно до вимог ст. 635, 657 ЦКУ попередній договір купівлі-продажу квартири має бути укладений у письмовій формі з обов’язковим нотаріальним посвідченням, оскільки основний договір укладається у формі з обов’язковим нотаріальним посвідченням, попередній договір укладається у формі, встановлений для основного договору.

Правова норма ст. 220 ЦКУ застерігає, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Посвідчення попереднього договору належить до компетенції нотаріусів (ст. 34 Закону «Про нотаріат») та консульських установ (ст. 38 Закону «Про нотаріат»). Посадові особи органів місцевого самоврядування не мають права посвідчувати попередній договір.

Попередній договір може бути посвідчено будь-яким нотаріусом на всій території України без обмежень, навіть якщо посвідчення основного договору обмежено територіальною юрисдикцією, визначеною ст. 55 Закону. При посвідченні попереднього договору нотаріус зобов’язаний встановити дійсні наміри сторін щодо створення правових наслідків, які обумовлюються цим правочином. Також необхідна згода іншого подружжя сторін на укладення попереднього договору купівлі-продажу.

Стосовно практичної доцільності укладання попереднього договору купівлі-продажу, це може мати місце коли, наприклад, з будь-яких причин не може бути відразу укладено основний договір. У такому випадку продавець має додатковий час, щоб зібрати необхідні документи та підготуватись до продажу. Покупець отримує гарантію, що об’єкт не буде проданий іншій стороні-покупцю та має час на підготовку потрібної суми для купівлі майна.

Варто зауважити, що у ч. 2 ст. 635 ЦК встановлені наслідки ухилення однієї зі сторін від укладення основного договору: сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати іншій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Такі інші наслідки неукладення основного договору встановлені ст. 182 ГК, якою законодавець передбачив можливість вимагати укладення основного договору в судовому порядку у випадку, якщо друга сторона, одержавши проект основного договору, ухиляється від його укладення.

Така відмінність істотно впливає на наслідки невиконання сторонами зобов’язань з укладання основного договору в господарських та цивільних правовідносинах, тому можна говорити про те, що сторони попереднього договору у господарських правовідносинах законодавчо є більш захищеними.

Положеннями ЦК України та інших актів цивільного законодавства прямо не передбачено такий правовий наслідок невиконання попереднього договору, як відшкодування збитків у спосіб визнання права власності на річ, що мала бути придбана в майбутньому за договором купівлі-продажу. За таких обставин інша сторона попереднього договору може претендувати лише на відшкодування збитків відповідно до ч. 2 ст. 635 ЦК (правова позиція Верховного Суду України від 02.09.2015 у справі № 6-226цс14).

З 1 грудня митне оформлення гуманітарної допомоги, а також товарів військового призначення та подвійного використання, що ввозяться як гуманітарна допомога, здійснюватиметься за новим порядком.
Правила оформлення права власності на земельний пай в Україні.
Основні законодавчі зміни за грудень 2023 року.
З 1 січня 2024 року запрацює земельний ринок для юридичних осіб.