Визнання майнових прав на майно в процесі створення

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 23.07.2026 у справі №727/6125/23 роз’яснила правила захисту прав замовника будівництва. У разі оспорювання або невизнання речових прав на майно, що перебуває в процесі створення, замовник має повне право звернутися з позовом про визнання за ним майнових прав на весь такий об’єкт або його окрему частину.

Суд наголосив, що замовник будівництва є первинним носієм майнових прав на новостворюваний об’єкт нерухомості, якщо інше не передбачено законом чи договором. За своєю правовою природа ці права є тотожними майновим правам інвестора. При цьому юридичний статус суб’єкта не є вирішальним критерієм для вибору способу захисту, адже ключовим фактором залишаються підстави виникнення прав на основі створення нової речі. Якщо особа забезпечила дотримання порядку спорудження об’єкта та зберегла за собою обсяг майнових прав, вона виступає первісним набувачем.

Водночас ВП ВС зазначила, що коли внаслідок втрати речового права на земельну ділянку завершення будівництва та реєстрація права власності в натурі стають неможливими, а віндикаційний механізм перетворюється на недієвий, відбувається трансформація способу захисту з речово-правового на зобов’язальний. У таких умовах суб’єкт, який поніс витрати на створення майна, отримує право вимагати відшкодування вартості таких витрат.

У зв’язку з цим Велика Палата відступила від попередніх висновків Касаційного цивільного суду, висловлених у постановах від 23.07.2024 у справі №727/11510/23 та від 19.10.2023 у справі №727/7731/22, щодо визнання ресцисорного позову належним та ефективним способом захисту в подібних спірних правовідносинах.