Відступлення кредитором права вимоги за основним та іпотечним зобов’язаннями: практика ВС

Законодавство встановлює імперативну вимогу щодо нотаріального посвідчення іпотечного договору та договору про відступлення прав за таким договором

Права вимоги за основним зобов’язанням та права вимоги за іпотечним зобов’язанням як забезпечувальним до основного зобов’язання не можуть одночасно бути відступлені кредитором на користь різних осіб. Утім, виникнення такої аномалії не може тлумачитися як підстава для припинення іпотечного зобов’язання.

Відповідний висновок сформулювала Велика Палата Верховного Суду у Постанові від 22 травня 2024 року у справі № 754/8750/19 (провадження № 14-202цс21)

Згідно з обставинами справи банк і позичальник уклали кредитний договір та договір іпотеки. Згодом банк уклав із фінансовою компанією договір про відступлення права грошової вимоги й усіх пов’язаних із нею прав за кредитним та іпотечним договорами. Проте рішенням суду було відновлено статус банку як іпотекодержателя.

У зв’язку із введенням тимчасової адміністрації та подальшою ліквідацією банку на електронних торгах позивач і банк уклали договори про відступлення (купівлю-продаж) права вимоги за кредитним та іпотечним договорами.

З огляду на неналежне виконання зобов’язань позивач звернувся до суду з позовом до позичальника про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Позичальник подав зустрічний позов, зокрема, про визнання іпотечного договору припиненим, посилаючись на те, що позивач не набув прав іпотекодержателя у зв’язку з нікчемністю договору про відступлення права вимоги за іпотечним договором, який не був нотаріально посвідчений. Тобто відступлення прав за іпотечним договором не відбулось одночасно з відступленням права вимоги за кредитним договором, як того вимагає ст. 24 Закону України «Про іпотеку».

Розглядаючи спір, Велика Палата ВС зазначила, що відступлення права вимоги за іпотечним договором за загальним правилом має відбуватися одночасно з відступленням права вимоги за кредитним договором. Права вимоги за основним зобов’язанням та права вимоги за іпотечним зобов’язанням як забезпечувальним до такого основного не можуть бути одночасно відступлені кредитором на користь різних осіб, оскільки «абстрактну іпотеку» (без зв’язку з належним кредиторові основним зобов’язанням) закон не передбачає.

Порушення порядку переходу права іпотеки до його набувача, в результаті чого виникла така аномалія, як «абстрактна іпотека», за змістом ст. 17 Закону України «Про іпотеку» не припиняє іпотеку.

Законодавство встановлює імперативну вимогу щодо нотаріального посвідчення іпотечного договору та договору про відступлення прав за таким договором.

Велика Палата ВС в контексті обставин справи зазначила, що сторони правочину про відступлення прав вимоги за іпотечним договором, укладеного за результатами проведення торгів, не позбавлені можливості посвідчити його нотаріально надалі, а також здійснити державну реєстрацію відомостей про таке відступлення.

Окрім того, згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно іпотекодержателем квартири є фінансова компанія. Водночас є рішення суду, яким спростовано презумпцію реєстраційного статусу останньої як іпотекодержателя. Це рішення має пріоритет у з’ясуванні питання, хто є дійсним іпотекодержателем – банк чи фінансова компанія. У цьому контексті оцінювати потрібно передусім правову підставу права іпотеки, а не його формальну реєстрацію у відповідному державному реєстрі, оскільки справедлива правова підстава (justus titulus) має переважне значення під час з’ясування питання належності особі права.

Отже, належним іпотекодержателем у цій справі є саме банк, оскільки його правовий титул підтверджений судовим рішенням, хоча це рішення в частині відновлення запису про право іпотеки за банком поки й не виконане. Натомість фінансова компанія, яка має формальну реєстрацію права іпотеки, не є належним іпотекодержателем, оскільки правової підстави для цього немає.

Враховуючи фактичні обставини цієї справи, Велика Палата ВС дійшла висновку, що саме лише нездійснення нотаріального посвідчення правочину, укладеного за результатами проведення торгів з продажу майна (активів) банку, що ліквідується, які були проведені з дотриманням вимог законодавства, не може свідчити про нікчемність торгів загалом. Натомість це фактично є недооформленням договірних відносин між банком та переможцем торгів. Це не припиняє іпотеку й не позбавляє первинного іпотекодержателя (первісного кредитора) в разі виконання рішення суду, яким підтверджено його право іпотекодержателя, та внесення запису до державного реєстру про право іпотеки права завершити процедуру торгів – дооформити договірні відносини, укласти нотаріально посвідчений договір та внести відомості про відступлення права вимоги за іпотечним договором до певного державного реєстру.

Раніше ми писали, що відступлення права вимоги за кредитним договором на користь фізичної особи суперечить положенням ч. 3 ст. 512 та ст. 1054 ЦК України, позаяк для зобов’язань, які виникли на підставі кредитного договору, характерним є спеціальний суб’єкт, а саме кредитор – банк або інша фінансова установа.

• Відповідно до статті 376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
• Відповідно до статей 45-47 Закону України «Про запобігання корупції» державні службовці зобов’язані щорічно подавати декларацію про майно, доходи, витрати та зобов’язання фінансового характеру. До декларації включаються відомості про об’єкти нерухомості, рухоме цінне майно, цінні папери, грошові активи та інше майно.
• Право на призначення субсидії мають сім’ї, у яких розмір плати за житлово-комунальні послуги у межах норм споживання перевищує обсяг визначеного Кабінетом Міністрів України обов’язкового платежу. Розмір обов’язкового платежу визначається для кожного домогосподарства індивідуально в залежності від сукупного доходу.