Верховний Суд підтвердив право першого покупця на оплачене житло

Рішення ухвалили на користь першого інвестора, котрий сплатив повну вартість

Особа, яка раніше уклала договір про пайову участь та повністю сплатила внески, має право оспорювати наступний договір кооперативу щодо того ж об’єкта. Повторне відчуження майна без розірвання попереднього договору є підставою для визнання другого правочину недійсним, оскільки кооператив не мав права укладати договір щодо вже зарезервованого та оплаченого об’єкта.

Таких висновків дійшов Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду.

У справі, що переглядалася, встановлено, що позивачка уклала з обслуговуючим кооперативом договір про сплату пайових внесків на квартиру та повністю оплатила її вартість. Проте згодом кооператив, не розриваючи цього договору з першим інвестором, уклав аналогічний договір щодо цієї самої квартири з відповідачем.

Після того як право власності відповідача було скасовано наказом Міністерства юстиції України, а позивачка зареєструвала право власності на своє ім’я, відповідач ініціював інший судовий спір про витребування спірної квартири в позивачки. У зв’язку з цим позивачка звернулася до суду із цим позовом і просила визнати недійсним договір, укладений між кооперативом та відповідачем.

Суди позов задовольнили, посилаючись на те, що позивачка – перший інвестор, чий договір є дійсним, а вартість об’єкта інвестиції повністю сплачена. Кооператив не мав права розпоряджатися вже зарезервованим та оплаченим майном без розірвання угоди з першим вкладником.

КЦС ВС погодився з висновками судів і зробив такі правові висновки.

Відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України, ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Суд зазначив, що оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, на час розгляду справи судом не має права власності чи речового права на предмет правочину та/або не претендує на те, щоб майно в натурі було передане їй у володіння. Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним (ч. 3 ст. 215 ЦК України), спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала в певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.

З огляду на викладене КЦС ВС виснував, що оскільки майнові права на спірний об’єкт нерухомості вже належали позивачці на підставі оплаченого договору, кооператив не мав права укладати договір з відповідачем про пайову участь щодо зарезервованого та оплаченого позивачкою об’єкта будівництва. Укладення такого договору без розірвання попереднього є порушенням вимог ст. 203 ЦК України та підставою для визнання його недійсним як способу захисту прав позивачки.

КЦС ВС визнав правильним висновок апеляційного суду про те, що наявність на розгляді іншої справи, у межах якої відповідач просить скасувати наказ Мін’юсту та витребувати спірну квартиру в позивачки, є беззаперечним доказом оспорювання та невизнання її прав. Відповідно, такий паралельний судовий спір підтверджує, що оспорюваний договір безпосередньо порушує законні права та охоронювані законом інтереси позивачки як першого інвестора.

За результатами розгляду Верховний Суд залишив касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення судів попередніх інстанцій – без змін.

Постанова КЦС ВС від 18 березня 2026 року у справі № 522/16671/22 (провадження № 61-10608св25).