Продаж квартири через фінансові труднощі: Херсонський апеляційний суд роз’яснив, коли правочин не визнають недійсним

Херсонський апеляційний суд скасував рішення суду першої інстанції про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомості. Колегія суддів дійшла висновку, що продавець не зміг довести одночасну наявність двох обов’язкових умов — скрутних життєвих обставин та вкрай невигідних умов угоди безпосередньо на момент її укладення. Відповідна постанова у справі № 766/3653/21 була ухвалена 8 вересня 2026 року.

Предметом судового спору стала квартира, продана позивачем у 2019 році. У позові чоловік наполягав на тому, що пішов на відчуження єдиного житла вимушено, оскільки терміново потребував грошей на лікування себе та дружини, а оформлення купівлі-продажу нібито слугувало умовою надання йому позики. Херсонський міський суд 16 грудня 2021 року погодився з цими аргументами,визнав угоду недійсною та застосував двосторонню реституцію, зобов’язавши покупця повернути житло, а продавця — отримані 1 302 983 гривні.

Переглядаючи справу, апеляційна інстанція наголосила на вимогах статті 233 Цивільного кодексу України: для скасування правочину, вчиненого під впливом тяжкої обставини, позивач зобов’язаний довести сукупність двох факторів — власне скрутну ситуацію та кабальні, вкрай невигідні умови договору. Відсутність бодай одного з цих елементів унеможливлює визнання угоди недійсною.

Дослідивши матеріали справи, суд виявив низку невідповідностей у позиції продавця:

• надані медичні довідки стосувалися лікування у 2014 та 2020 роках, тоді як квартиру продали 1 лютого 2019 року, отже документи не підтверджували нагальної потреби у коштах саме в момент підписання договору;
• у справі не знайшлося жодних доказів реального існування між сторонами договору позики;
• у тексті самого договору купівлі-продажу продавець письмово засвідчив, що ціна є для нього вигідною, не продиктована тяжкими обставинами, а повний розрахунок відбувся до моменту підписання документа;
• зафіксована ціна продажу — 1 302 983 гривні — повністю відповідала офіційному звіту про оцінку майна.

Крім того, апеляційний суд підкреслив, що підстави для недійсності правочину повинні існувати виключно на момент його вчинення, а подальші події чи невиконання сторонами інших домовленостей не роблять угоду недійсною автоматично. Оцінюючи доказову базу, суд керувався принципом більшої вірогідності доказів, сформульованим Великою Палатою Верховного Суду у справі № 129/1033/13-ц.

У підсумку апеляційну скаргу задовольнили, рішення міського суду скасували та ухвалили нове — про повну відмову в задоволенні позову. Додатково з позивача стягнули 18 387 гривень судових витрат.