Обмеження щодо державної реєстрації нерухомості для осіб, внесених до Єдиного реєстру боржників

Із 23 жовтня 2026 року набрали чинності нові правила державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, передбачені Законом України від 7 квітня 2026 року № 4833-IX щодо вдосконалення виконання судових рішень та цифровізації окремих етапів виконавчого провадження. Про це повідомили у Дніпровському міжрегіональному управлінні Міністерства юстиції  України.

Законодавчі зміни запроваджують обов’язкову електронну інформаційну взаємодію між Державним реєстром речових прав на нерухоме майно (ДРРП) та Єдиним реєстром боржників (ЄРБ). Під час розгляду будь-якої заяви про проведення реєстраційних дій державний реєстратор чи нотаріус автоматично отримує відомості щодо перебування власника майна у статусі боржника за виконавчим провадженням.

Законом розширено перелік підстав для ухвалення рішення про відмову в державній реєстрації прав.Зокрема, реєстраційна дія унеможливлюється у разі:

• подання заяви про державну реєстрацію права власності або спеціального майнового права на нерухомість, об’єкт незавершеного будівництва чи майбутній об’єкт нерухомості, який був відчужений особою, внесеною до Єдиного реєстру боржників;
• подання заяви про державну реєстрацію іпотеки щодо майна, власник якого на момент вчинення реєстраційної дії перебуває у Єдиному реєстрі боржників.

Водночас Закон України № 4833-IX встановлює чітко обмежений перелік винятків, за яких зазначені заборони не застосовуються. Обмеження не діють під час звернення стягнення на предмет іпотеки,коли право власності реєструється за фінансовою установою-іпотекодержателем або покупцем, за умови, що відомості про іпотекодавця були внесені до ЄРБ вже після первинної державної реєстрації іпотеки. Також виняток розповсюджується на державну реєстрацію права власності на майно, яке було набуте Фондом гарантування вкладів фізичних осіб у результаті відшкодування шкоди та надалі відчужене згідно з регламентованою законом процедурою.

Під час розгляду заяв державні реєстратори зобов’язані комплексно оцінювати обставини правочину,перевіряти хронологію виникнення іпотеки та момент внесення запису до ЄРБ, а також аналізувати можливість застосування юридичних винятків. У Мін’юсті наголошують на необхідності обов’язкової попередньої перевірки контрагентів та власників нерухомості в Єдиному реєстрі боржників перед укладенням будь-яких нотаріальних угод, оскільки наявність заборгованості робить реєстрацію права власності неможливою навіть за наявності належно оформленого договору.